京城百货五月集中开店

时间:2009-05-13 18:23:43 来源:北京商报 点击:0

“五一”期间,喜爱逛街的北京市民发现,除了新世界、中友、百货大楼等老牌百货商场纷纷打折促销好不热闹之外,京城百货业还涌现出了一批新面 孔。东直门的来福士、广安门外的天虹百货、崇文门的国瑞购物中心、朝外商圈的悠唐,以及金宝街上的金宝汇,不约而同地选择在“五一”前后开门纳客。专家认 为,新商场的集中入市,势必会摊薄京城百货的整体蛋糕。不过,对处于同一商圈的企业来说,由于商圈整体集客能力的增强,可能反而是一种利好消息。

“五一”前后新开5家大商场

4月25日,位于东直门商圈的北京来福士购物中心盛装开业。这是来自新加坡的凯德商用在北京的第三个商业项目。来福士购物中心走的是“时尚+个 性”路线。在近3万平方米的零售卖场中,云集了很多首次进京的时尚品牌,其中包括很多新加坡本地品牌。其特别的建筑风格和服务理念,给北京商业带来了一股 东南亚风格的新气象。

同样选在4月25日,位于广安门外的天虹百货也正式开门迎客。这是深圳天虹百货在北京开出的第一家门店。定位中高端的天虹百货,楼上三层为百货 业态,地下一层设精品超市。该店负责人表示,尽管天虹进入北京较晚,且仅有一家门店,但其在华南地区已经有运营30家门店的经验,大量品牌资源可以共享沿 用。

尽管正式开业时间定在5月8日,但“五一”期间,临近朝外大街的悠唐生活广场也已经开门试营业了。体量高达11万平方米的悠唐生活广场,是由兆 泰置地集团开发运营的商业项目。据悉,除了服装、鞋子、箱包等传统百货外,悠唐生活广场还拥有豪华影院、精品超市、时尚夜店、主题书店、IT体验中心、游 戏中心、高球俱乐部、美体沙龙、精品美食等,值得一提的是,其屋顶上还拥有一组现代式教堂风格的婚庆殿堂。

位于崇文门商圈的国瑞购物中心总面积达13万平方米,早在3月23日,国瑞购物中心就以“美食汇”为名宣布试营业,预计整体开业将在5月底前。 与同样位于崇文商圈的新世界百货和搜秀商城不同,作为Shoppingmall业态,国瑞购物中心集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体,更加强调一站式的购物 体验。其先期开业的国瑞美食汇就包含中西餐、甜品、快餐、私房菜、东南亚美食等不同的餐饮文化,此外,国瑞还引进了亚太最大的电影院线“百老汇”,对于年 轻人来说,这些业态的加入无疑具有相当大的吸引力。

与上述定位中高端、走时尚路线的商场不同,前不久开业的金宝汇购物中心走的则是“纯高端”路线。作为金宝街上的第一个高端购物中心项目,用该项 目相关负责人的话说:“虽然我们覆盖的产品类别范围会比较广泛,包括服装服饰、名表珠宝、家居、餐饮、影院、美体SPA和健身中心等等,但我们要求每种产 品都是同领域的高端产品。”据悉,目前Gucci、Burberry、Bottega Veneta等众多国际一线品牌已经入驻,金宝汇能否再次刷新京城百货业的奢华纪录只能拭目以待。

招商和人气是新商场成败关键

“五一”期间,记者走访上述几家新商场发现,很多已经开业或正在试营业的商场,招商工作都未彻底完成,不少店铺仍然被围挡所包围。在已经开业的 来福士购物中心,ZARA、H&M等品牌的宣传赫然在目,然而找来找去,却只有商家为其预留出的店铺位置,令不少消费者大感失望。在国瑞、悠唐、 金宝汇,记者同样看到了不少空置店铺。

“标杆性品牌的引入是决定购物中心经营能否成功的关键。” 北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理刘晖指出,知名品牌具有较高的基础盈利能力,因此往往成为各大购物中心争抢的目标。如果缺少知名品牌,购物中心的生存 能力就会很差。对供应商来说,由于大型商业项目纷纷入市,知名品牌反而成了稀缺品,因此在同运营商谈判时更有筹码。据了解,在当前僧多粥少的情况下,很多 商业项目都被迫降低租金,或是降低扣点,以争夺大牌供应商入驻。

至于新商场普遍不等招商完成就急于开业,有专家指出,主要是为了缓解资金压力。事实上,与住宅销售后即可获得资金回笼相比,商业地产则需要经历 招商、开业和经营整个过程后,才可以通过销售或租赁的方式回笼资金。因此,商业项目对资金的要求更高。易铺网CEO陈建明认为,在国际金融危机造成整体经 济环境不景气的情况下,对于一些大中型商业地产项目,不一定要等招租100%再开业,可以通过合理规划,分区开业,以便有经营现金的流入补给。在他看来, 招商完成70%-80%开业就属正常,但如果只完成60%招商,则开业风险会比较大。

不过对新商场来说,人气的培养显然还需要一段时间。记者“五一”期间走访发现,尽管是假日,且天气晴好,但多数新商场都面临人气不足的问题。在 崇文门商圈,新世界百货低至1折的特卖场内人山人海,附近的搜秀商城内客流也熙熙攘攘,而相比之下,试营业的国瑞购物中心则要冷清许多。天虹百货开业尽管 推出“买100送100积分”活动,但前来捧场的顾客并不太多,记者5月2日11时前往该商场发现,商场门口和桥下的免费停车位都有不少空位。走“纯高 端”路线的金宝汇人气就更加低迷了,记者在该商场内基本没有见到什么顾客。与同样推崇奢侈消费,但依旧人流如织的新光天地相比,金宝汇在营销推广上显然需 要再下一番工夫。

新商场对商圈外企业冲击更大

这么多新商场集中在“五一”前后入市,陈建明认为,主要是受去年北京召开奥运会的影响。实际上,受到奥运期间对施工、装修和运输等方面的诸多限 制,北京不少商业地产项目都被迫推迟开盘。而去年底爆发的国际金融危机,更令不少国外商家放慢了开店速度,也影响了许多商业项目的招商,因此许多原定去年 开业的商业项目被迫推迟。从今年一季度开始,包括地产、商业在内的多个行业开始出现回暖迹象。偏暖的市场环境推动了商业地产资金的循环,加上前一阶段的积 累,所以今年北京商业地产才会有一个集中放量。而“五一”、“十一”等节假日历来是消费高峰期,因此多数新商场都会选择在这两个时间段正式开业,以便在放 大的市场中获得自己的份额。

刘晖认为,新商场的入市,尽管会带来同行的利润摊薄,但这种不利影响更多是对商圈外的企业而言。对于商圈内的企业来说,由于新商场的加入,会增 强整个商圈的集客能力,因此反而可能是一种利好。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也认为,从消费者的购物习惯看,首先是选择区域,因此单个的商业项目 往往很难与集群项目竞争。所以只要新商场与商圈内原有商业实行差异化定位,丰富了整个商圈的业态和品类,就可以取得共赢的效果。他建议新开业的商场遵循自 己的定位,保持连续性而不要经常摇摆,要耐心度过培养期,以便在消费者心中建立明确的品牌形象。同时,经过一段时间后,如果发现消费者对你的定位评价与当 初设想的定位有差距,也要按照消费特点及时调整自己的定位,这对新商场的生存至关重要。

商报记者 徐慧/文并摄

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