北京建委：并未禁止合法转租和银行代收租金

zidon

自近日北京市公布《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》之后，有关是否禁止“二房东”及“月付租金”等问题成为社会各界争议的焦点。对此，北京市建委相关负责人在接受本报记者采访时，就这些问题作出了明晰的释疑。  

    保护原房屋出租人权益  

    明确合法转租行为  

    “有些人理解的房屋租赁禁止二房东的说法是不准确的。”北京市建设委员会房屋租赁市场管理处相关负责人对记者表示。虽然《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）第十五条规定：承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋。然而，其目的并非禁止“二房东”行为，而是要求承租人在转租房屋时必须经出租人同意，或原始租赁合同允许，或补充签订有关合同才能进行。  

    北京市建委网站上同时也对该项规定做出了详细的解释。按照《合同法》中“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，以及《城市房屋租赁管理办法》中“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得并可处以罚款”的规定，《办法》第十五条目的在于“要求承租人转租房屋时需经出租人同意，在不违反双方签订的原租赁合同内容的情况下，转租合同方可有效”。  

    “租赁二房东的房屋，租金必然会有所增加，同时承租方对房主与二房东所达成的如租期等条款不甚了解，风险也相对较高”。北京中原三级市场部分析人士认为，消费者最好不要承租二房东的房屋，以避免不必要的纠纷与麻烦，甚至是资金上的损失。  

    规范代理经纪行为  

    监管银行代收代付租金  

    《办法》第十八条规定，房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。对此，北京市建委相关负责人表示，押一付三大多是因短期租赁等特殊原因导致的由中介直接向承租人收取租金。“对于类似的租赁行为，禁止每次缴租额度超过一个月租金，从而可以把交易风险降到最低。而承租人直接向房主交租的，每次交租额度并不受限制。”  

    对于颇多人理解的中介租房禁止“押一付三”的说法，该负责人指出，《办法》中明确规定，在通过银行代收代付租金的方式中，缴纳几个月的租金不受任何限制。对于租赁时间长的承租人，经纪公司必须采用银行代收代付租金的方式，即承租人将房租直接通过银行存入房主账户。“今后，这将成为房屋租赁代理的主要方式”。  

    “此举意在进一步规范房地产经纪机构和房地产经纪人行为，防止在房屋租赁交易活动中，经济机构利用委托人对专业知识和市场信息的不了解，损害其合法权益，谋取不正当利益。”有专家如此向记者表示。  

    业内人士分析指出，由于在居间业务和代理业务中，“年付房租”并不存在太大的资金安全问题，所以资金监管主要是针对房屋代理服务中“给房主月付房租而对客户季收租金”的形式。“经纪公司按月给房主租金，但客户是按季度给付经纪公司，这就存在资金沉淀，因此《办法》要求经纪公司将这笔沉淀资金交由银行监管而不能挪为他用”。  

    提高经纪机构准入门槛  

    行业管理有法可依  

    据统计，北京市目前取得房地产经纪机构备案证明的公司共有2600多家，门店数量约为6000余个，从业人员达5万人，其中从事房屋租赁经纪业务（含居间和代理）的经纪机构近1400家。但以往政府主管部门由于缺少管理的法律依据，使得经纪行业存在大量的不规范经营行为，租赁当事人的合法权益常常遭受侵害。而此次发布的《办法》则对房地产经纪机构准入门槛、行为规范、退出机制等作出了明确规定。  

    在原来只需4名经纪人员的条件上，《办法》第十九条提高了门槛，规定“房地产经纪机构应当有1名以上全国房地产经纪人和7名以上房地产经纪人协理。”此外，《办法》还规定了出租的居住房屋不符合规定及房地产经纪机构未按规定办理备案的，应对其责令改正，并可处以3万元以下的罚款。  

    为了防止房屋租赁交易活动中的资金风险，《办法》规定，房地产经纪机构在其银行账户中，必须对客户资金与自有资金进行分户管理，且要存入政府部门规定的风险准备金。北京市建委相关负责人表示，“目前设定的风险准备金是60万元，新的规定可能对此作出适度的提高，部分中小中介机构将面临被淘汰的危险。”  

    21世纪不动产北京区域市场分析师指出，《房屋租赁管理办法》一旦强制执行，一部分房主可能因其出租行为受到限制，则考虑将所持有的房屋由租转售，从而加大二手房供给量，缓解市场供需不平衡，“对稳定房价也有一定的积极作用”。（中国建设报）