北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

【实施日期】1999/06/28【颁布单位】京房地评字（1999）656号

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

第一条　为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第十六号令）合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。

第二条　本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。

第三条　非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为：

非住宅房屋拆迁价格＝区位价格×Ｋ１×Ｋ２×Ｋ３×建筑面积＋地上物补偿价

其中Ｋ１为容积率调整系数

Ｋ２为房屋原用途调整系数

Ｋ３为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取０．７，其它情况取１．０。

第四条　地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

第五条　确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特别情况可按如下原则处理：

５．１支路比其所在主路（或街道）低一个类别；

５．２两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；

５．３在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。

第六条　确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数。

第七条　根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积；不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。

若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。

第八条　根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。

第九条　对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。

第十条　本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。

第十一条　各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。

第十二条　本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。

附件１：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表（表１－表３）（略）

附件２：非住宅用途说明表（表４）（略）

附件３：北京市城近郊区非住宅区类划分说明（略）

附件４：北京市城近郊区非住宅区类分布图（略）