三派主义涌动京城楼市

正当楼市的“伪回暖”被众多开发商挂在嘴边上的时候，上周末，北京市建委发布了《北京市2009年住房建设计划》(以下简称《计划》)，其中显示，明年北京政策保障性住房建设面积基本上占据了半壁江山。

1230万平方米VS1600万平方米，尽管从面积上，商品房略占上风，但如果折算成套数，政策性保障房无疑压过了商品房。或许，明年的楼市比 今年更加扑朔迷离；又或许，明年的楼市“拐点”不仅将带来交易量的大幅度下降，更会直接带来房价的下调。而“嗅觉”灵敏的品牌开发商也早已经闻到了政策方 向的新味道，开始步入“转型”之轨。

可以说，《北京2009年住房建设计划》的公布，从某种程度上让市场的观望气氛更加浓厚；而那些指望疯狂放量豪赌楼市回暖的开发商们，在只希望住房达到“温饱”水平的购房者面前，无论如何也是无法与保障房“叫板”的。

尽管大量的政策性保障住房的供应对购房者来说无疑是重大的利好消息，但一些专家学者却不这样认为，甚至有专家提出了保障性住房或将推高房价的言论，并认为大量政策性保障住房对一线城市的房价会产生重大的影响。

悲观派　大建保障性住房可能抬高房价

一向对经济适用房等保障性住房颇不看好的著名经济学家茅于轼日前在一个论坛上表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。

针对通过出台经济适用房、限价房政策来解决中低收入人群住宅问题的做法，茅于轼持反对观点。他认为，经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房 需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。首先，限价房、经济适用房政策很容易滋生贪污腐败，因为这类房子主要是通过计划分配，即通过申请批准，并非 通过房子的自由买卖，只要有权批房，自然就有腐败发财的机会，因此经济适用房只能满足中高收入人群对房产的占有欲，并非低收入人群真正的住房需求，而政府 没有责任和义务满足一部分人占有房，而是要保障每个人都有房住，限价房和经济适用房无助于财富分配合理化。

因此，在茅于轼看来，廉租房更能解决低收入人群的实际住房需求，如农民工住房问题，廉租房虽然不创造财富，但可以照顾公平。房地产市场的繁荣靠 的是市场，如果大量搞限价房和经济适用房，大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房，商品房自然就随之减少，届时房价是否会更贵则是一个问题。

乐观派　政策性住宅主导一线城市房价

相对于茅于轼一向悲观的看法，业内的一些人士对保障性住房的大量入市还是抱有积极乐观的看法的。针 对近日北京市建委出台的《计划》，一位不愿透露姓名的业内人士表示，从目前公布的情况看，北京、深圳、广州政策性住房占当年开发总量都已经达到40%，这 是一个了不起的数据，对未来中国一线城市的房价至少有3个作用：一是指引作用，同等品质的楼盘，政策性住宅比商品住宅价位要低20%以上，比方说深圳的彩 田村和长城盛世，同期比价为6000元/平方米和7600元/平方米，这是未经炒作前的价位。以此类比，未来同一区域同品质楼盘，政策性住宅的价格将极大 地牵制商品住宅的价格；二是释放作用，真正的刚性需求在政策性住宅中将得到极大释放，使同等品质的商品住宅失去了炒作的动能，无需再使用拉人排队这样的雕 虫小技，迫使开发商改善服务；三是全面提升住宅的居住功能，无论是政策性住宅还是商品住宅将以居住为主，那种买来房子空在那里坐等升值，恐怕只是“一枕黄 粱”。

毫无疑问，在中国这种特定的居住形态下，政策性住房的大规模推出，是有利民生的，尤其是对城市中低收入阶层是个重大利好。只要40%的比例能够落实到位，只要监管得力，只要这些房子能够实实在在地落到需要房子的老百姓手上，政策性住房的房价就将成为未来房价的风向标。

虽然两者对于政策性保障住房的作用持有不同的看法，但是均认为如果政策得到充分落实，将对现有的房地产格局产生重大的影响，对于专家与业内人士 的分析，处于政策漩涡中的开发商的行动更有说服力。就在各地纷纷公布明年建房计划之前，曾经致力于住宅开发的南派代表开发商合生创展和富力地产纷纷宣布了 今年大举进军商业地产的意向。

英明派　大力向商业地产进军

综观几年来的房地产调控不难发现，住宅市场一直总是受到政策打击最大的，而商业地产一直未受到政策的波及，业内关于住宅开发商适时转向商业地产 开发的呼声一直存在，但是面对商业地产开发的更高要求，这一适应时机的转变则被一推再推。然而近日南派代表开发商合生创展和富力地产纷纷提出了向商业地产 扩张的计划，并开始实施，无疑将对整个市场产生积极影响。

不久前，合生创展开始第三次创业之旅，宣布将陆续推出20个新盘。虽然其中以住宅为主，但谋划已久的合生创展商业地产王国也已经在展开了积极的布局，分别于今年在北京、上海、广州等多个城市推出10个商业地产项目。

事实上，合生创展一直在为布局商业地产做准备。面对住宅开发进入顶峰，合生创展早在去年8月就花费14.09亿元通过收购广东珠江投资全资拥有 的大展的全部股权，获得上海一幅面积约2.35万平方米的商业用地，并且与此前已收购的毗邻的第292号地块一并开发为包含高层甲级写字楼、五星级酒店及 大型购物商场的大型商业综合大楼。目前合生创展已经组建了专门的招商队伍，和国际商业品牌运营商如日本永旺、沃尔玛、TESCO等取得合作意向，也与第一 太平戴维斯、戴德梁行等国际代理机构展开了合作。无疑有着地产航母之称的合生创展的转航将对业内其他地产商产生积极的影响。

无独有偶，同以住宅开发见长的南派开发商富力地产，也积极地投入到酒店业的开发中去。4月20日富力地产与凯悦酒店及度假村集团联手打造的，位 于广州市新商务中心区珠江新城的广州富力君悦大酒店正式开门迎客，标志富力地产实施全国酒店战略的正式开始。记者了解到，从今年开始，富力地产每年都将有 新的酒店项目开业。到2011年，将有16家富力地产倾力打造的一流酒店在国内8个城市亮相。

合生创展和富力地产作为国内两家最具影响力的开发商，同时进军商业地产，无疑透露了长久以来以住宅开发为主导的中国房地产市场格局正在发生着悄然的转变，兼顾有保障性需求的住宅市场，在未来几年内，必然将成为以政府为主导的政策性保障住房的天下。